임대차 보증금 반환, 집주인이 안 돌려줄 때 대응 순서 — 임차권등기명령·지급명령·소송

계약이 끝났는데 집주인이 “다음 세입자가 들어와야 준다”며 임대차 보증금 반환을 미루고 있습니까. 이사 날짜는 잡혀 있고, 새집 잔금은 이 보증금으로 치러야 하는데 말입니다. 이 글은 의정부·양주·동두천·포천 지역 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 어떤 순서로 무엇을 해야 하는지, 절대 하지 말아야 할 행동은 무엇인지 정리한 실전 안내입니다.

※ 이율은 「소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정」, 최우선변제 금액은 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조(2026. 8. 기준 현행) 기준입니다. 소액임차인 해당 여부는 최선순위 담보권 설정 당시의 시행령을 적용하므로 사안별로 다를 수 있습니다.

1. 임대차 보증금 반환, 언제부터 청구할 수 있나요?

보증금 반환청구권은 임대차가 종료된 때 발생합니다. 종료 시점은 계약이 어떻게 끝났는지에 따라 다릅니다.

• 기간 만료로 종료: 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 계약이 만료일에 끝납니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 2020. 12. 10. 이후 체결·갱신된 계약 기준). 이 기간에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 묵시적 갱신됩니다.
• 묵시적 갱신 후 해지: 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우도 같습니다(제6조의3 제4항).
• 합의 해지: 임대인과 합의한 날짜에 종료합니다. 합의 내용은 반드시 문자·카톡·문서로 남기세요.

실무에서 가장 흔한 실수는 “만료 한 달 전에 나가겠다고 말했으니 만료일에 받을 수 있다”고 믿는 것입니다. 갱신거절 통지 기한(2개월 전)을 넘기면 묵시적 갱신이 되고, 그때부터 해지 통지를 해도 3개월을 더 기다려야 합니다. 통지는 내용증명으로 보내 도달 시점을 확정해 두는 것이 안전합니다.

2. 집을 먼저 비워줘야 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차인의 집 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계입니다. 대법원 전원합의체는 이렇게 판시했습니다.

“임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다.”
— 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결

따라서 보증금을 받지 못했다면 집을 비워주지 않고 계속 점유할 수 있고, 이는 위법한 점유가 아닙니다. 대법원은 나아가 이러한 점유 자체가 보증금 채권을 행사하는 것이어서 소멸시효도 진행하지 않는다고 보았습니다.

“임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다.”
— 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결

다만 주의할 점이 있습니다. 계속 점유하면서 실제로 거주·사용한다면 그 기간의 차임 상당액은 보증금에서 공제될 수 있습니다. 짐만 두고 실제 사용하지 않는 경우와는 다르게 취급되니, 계속 점유를 택할 때는 사용 여부를 분명히 해 두어야 합니다.

3. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면? — 임차권등기명령

문제는 대부분의 임차인이 계속 점유할 형편이 안 된다는 것입니다. 새집 잔금, 아이 전학, 직장 발령 때문에 이사를 가야 합니다. 그런데 보증금을 못 받은 채 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 그날로 사라집니다. 집이 경매에 넘어가도 배당을 못 받고, 새 집주인에게 청구할 수도 없게 됩니다.

이를 막는 장치가 임차권등기명령입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인은 임차주택 소재지 지방법원(의정부는 의정부지방법원)에 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 이사·전출을 하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다(제3조의3 제5항).

4. 집주인이 “임차권등기부터 말소해야 준다”고 하면?

등기 후 임대인이 “등기를 지워야 보증금을 주겠다”고 버티는 경우가 많습니다. 들어줄 필요가 없습니다. 대법원은 주택임대차보호법상 임차권등기의 말소는 보증금 반환과 동시이행이 아니라, 보증금 반환이 먼저라고 판단했습니다.

“주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.”
— 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결

다만 이 법리는 임차권등기명령에 의한 등기에 한합니다. 계약 당시 임대인 협조로 민법 제621조에 따라 미리 해 둔 임차권등기(또는 전세권설정등기)는 사정이 다릅니다. 대법원은 민법 제621조 등기의 경우 보증금 반환의무와 등기 말소의무가 동시이행 관계라고 보아, 임차인이 말소서류를 제공해야 지연손해금을 청구할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결). 내 등기가 어느 유형인지에 따라 대응이 달라지므로 등기부를 먼저 확인해야 합니다.

5. 지급명령과 보증금반환소송, 무엇을 택해야 하나요?

임차권등기로 권리를 지켜 놓았다면, 다음은 돈을 실제로 받아내는 절차입니다. 임대인의 태도에 따라 두 갈래가 있습니다.

구분	지급명령 (독촉절차)	보증금반환청구 소송
적합한 경우	임대인이 반환 자체는 인정하되 돈이 없다며 미루는 경우	임대인이 공제 항목·계약 종료 여부 등을 다투는 경우, 잠적한 경우
진행 방식	서면 심사만으로 발령. 임대인이 송달 후 2주 내 이의하면 소송으로 전환	변론기일을 거쳐 판결. 공시송달 가능
소요 기간	이의 없으면 비교적 짧음	쟁점에 따라 수개월 이상
비용	인지대가 소송의 10분의 1	소가에 따른 인지대·송달료
결과	확정 시 판결과 같은 집행권원	확정판결 = 집행권원 (가집행 선고 가능)

임대인이 “다음 세입자 오면 준다”고만 반복하고 반환 자체는 부인하지 않는다면 지급명령이 빠릅니다. 반대로 “원상복구 비용을 공제하겠다”, “계약이 아직 안 끝났다”고 다툴 조짐이 있으면 이의로 어차피 소송이 되므로 처음부터 소송을 제기하는 편이 시간을 아낍니다. 소송 제기 전 임대인 재산에 가압류를 걸어 두면 판결 후 집행이 수월해집니다.

6. 소송에서 이기면 이자는 얼마나 받나요?

보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금은 두 구간으로 계산됩니다.

• 이행지체일 ~ 소장 송달일: 민법상 법정이율 연 5%
• 소장(또는 지급명령) 송달 다음 날 ~ 다 갚는 날: 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%

예를 들어 보증금 2억원이면 소장 송달 이후 매달 약 200만원의 지연손해금이 붙습니다. 임대인이 시간을 끌수록 부담이 커지는 구조이므로, 이 점을 내용증명에 명시하는 것만으로 반환이 이루어지는 경우도 있습니다. 다만 임차인이 집을 계속 점유·사용 중이면 임대인이 이행지체에 빠졌다고 보기 어려워 지연손해금이 인정되지 않을 수 있습니다. 집을 비우고 임차권등기를 마친 뒤 청구하는 것이 지연손해금 확보에 유리한 이유입니다.

7. 집이 경매로 넘어가면 보증금은 어떻게 되나요?

임대인의 다른 채권자가 집을 경매에 부치는 경우, 임차인이 어떤 순위로 배당받는지가 결정적입니다.

• 우선변제권: 대항요건(인도+전입신고)과 확정일자를 갖추면 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다(제3조의2 제2항). 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제: 의정부시는 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역이어서, 보증금 1억4,500만원 이하인 임차인은 4,800만원까지 선순위 근저당권보다도 먼저 받을 수 있습니다(시행령 제10조·제11조). 단, 어느 시행령을 적용할지는 최선순위 담보권 설정일 기준이며, 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
• 대항요건 유지: 대법원은 대항요건이 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다고 봅니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결). 경매 중에 이사해야 한다면 역시 임차권등기명령이 필요합니다.
• 대항력 있는 임차인의 선택: 선순위 근저당보다 대항력이 앞서면, 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 임대인 지위 승계를 주장해 보증금 전액을 받을 때까지 거주하는 방법도 있습니다.

전세사기 피해가 의심되는 경우(임대인 세금 체납, 다수 근저당, 명의 세탁 등)에는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 결정 신청도 함께 검토해야 합니다. 이 부분은 별도 글에서 다루겠습니다.

8. 집주인이 바뀌었으면 누구에게 청구하나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 임차주택을 양수한 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다(제3조 제4항). 보증금 반환의무도 새 소유자에게 넘어가므로 새 소유자에게 청구하면 됩니다. 반대로 대항력이 없었다면(전입신고 전에 소유권이 이전된 경우 등) 종전 임대인에게만 청구할 수 있는데, 이때 종전 임대인이 매매대금을 받고 잠적하면 회수가 어려워집니다. 계약 후 전입신고를 미루지 말아야 하는 이유입니다.

임대인이 사망한 경우에는 상속인에게, 임대인이 법인인 경우에는 법인에 청구하되 대표자 개인 재산에는 원칙적으로 집행할 수 없다는 점도 알아 두어야 합니다.

보증금 못 받았을 때 행동 순서 (실무 스텝)

자주 묻는 질문 (FAQ)

전세 보증금 못 받았는데 이사 가도 되나요?

임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤라면 이사·전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 이사하면 그 권리를 잃으니 순서를 지켜야 합니다.

임차권등기명령은 신청하면 얼마나 걸리나요?

법원 사정에 따라 다르지만 통상 신청 후 결정까지 1~2주 안팎, 등기 기재까지 다시 며칠이 걸립니다. 2023년 개정으로 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 가능해져 임대인이 송달을 피해도 지연되지 않습니다. 이사 예정일보다 넉넉히 앞서 신청하세요.

집주인이 다음 세입자 구해지면 준다는데 기다려야 하나요?

법적으로 그럴 의무는 없습니다. 임대차가 종료되면 보증금 반환의무는 바로 발생합니다. 다만 현실적으로 임대인의 자금 사정상 새 세입자 보증금으로 돌려주는 경우가 많으므로, 기다리더라도 임차권등기와 내용증명으로 권리를 확보해 둔 상태에서 기다리는 것이 안전합니다.

보증금 반환 소송 비용은 누가 부담하나요?

승소하면 소송비용(인지대·송달료·법정 범위의 변호사 보수)은 패소한 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 실제 지출한 변호사 비용 전액이 아니라 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에 따른 금액까지만 인정됩니다.

집주인이 원상복구 비용을 공제하겠다고 합니다.

통상의 사용에 따른 자연 마모는 임차인 부담이 아닙니다. 임대인이 공제를 주장하려면 임차인의 고의·과실로 인한 훼손과 그 수리비를 증명해야 합니다. 입주 당시 사진과 퇴거 시 사진을 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

상가 보증금도 같은 절차인가요?

「상가건물 임대차보호법」에도 임차권등기명령(제6조)과 대항력·우선변제권 제도가 있어 큰 틀은 같습니다. 다만 환산보증금 기준, 최우선변제 금액, 갱신요구권 기간 등이 주택과 다르므로 별도로 확인해야 합니다.

보증금 반환 소송은 어느 법원에 내나요?

임대인 주소지 법원 또는 임차인(채권자) 주소지 법원(의무이행지)에 제기할 수 있습니다. 의정부·양주·동두천·포천·연천 소재 주택이면 의정부지방법원 관할입니다.